大宸设计：如何运用营销策划思维开展新型产业园的规划设计

受经济周期波动和中国产业升级影响，传统住宅地产和商业地产的开发风险逐渐显现。大宸设计认为，在地产行业下行，技术升级迭代背景下，新型产业园突破原有思维，承担着推进区域产业升级和经济发展的重任，受到开发商的追捧。

我国产业园的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园、物流产业园等。但园区开发还存在着缺乏统一规划，量多质差等问题，资源浪费和粗放发展的园区依然比比皆是，许多园区产业结构趋同，产业定位不清楚，部分园区产业集群弱，产业关联性低，研发能力不强，创新环境建设滞后。

如何在众多的竞品中脱颖而出，营销策划是产业园区成功的开端。如何满足目标市场需求创新营销？如何集聚产业资源科学招商？是我们值得思考的问题。在做营销策划之前，我们必须明确产业园可营销策划的产品究竟是什么？

在大宸设计看来，产业园区策划营销的产品无疑归为以下几个方面：一是物业。以创意设计让企业拥有一栋属于自己的办公楼，打造独一无二的企业形象，提升品牌价值。二是配套。无论是生活配套还是商业配套，必须便利、快捷，满足园区企业对环境、交通、商业及金融需求，为企业创造良好、无忧的发展环境。三是服务。服务已成为园区招商及运营过程中最为核心的竞争力，建立合理的服务机制、服务理念、服务平台，汇总形成园区的服务体系显得非常重要。四是政策。在区域产业升级和经济发展的促进工作中，地方政府出台的相关扶持政策会对企业发展起到积极的推动作用，因此这也是新型产业园营销策划的产品之一。

大宸设计认为，对于新型产业园来说，准确定位自己的市场目标是打造有效营销策划的基础。比如根据区位依附条件，以营销策划思维打造独具特色的新型产业园。以旧厂房和仓库为区位依附，如：北京798、佛山创意产业园、广州TIT创意园等。以开发区为区位依附，如：中关村创意产业先导基地、张江文化科技创意产业基地等。以大学为区位依托，如：上海时尚创意园、广州TCL文化产业园等。以传统特色文化社区、艺术家村为区位依附，如：四川德阳三星堆文化产业园、广州小洲村等。

同时，针对不同行业、不同人群需求，可以针对性的制定不同的营销策略。一是产业型产业园，如：深圳大芬村、上海虹漕南路创意产业园；二是艺术型产业园，如：北京大山子艺术园区、青岛达尼画家村等；三是混合型产业园，如：张江文化科技创意产业基地、香港数码港；四是休闲娱乐型产业园，如：上海新天地、北京长安街文化演艺集聚区等；五是地方特色型产业园，如：北京高碑店传统民俗文化创意产业园、潘家园古玩艺术品交易区等。

大宸设计认为，新型产业园集技术研发、生产、展览、体验于一体，是企业形象展示和实现技术突破的重要载体。新型产业园有着相对宽松的土地指标和较为充裕的建筑面积，在满足企业研发生产的前提下，可以通过分期开发，招商进驻的方式，降低开发成本，获取二次开发的利润。在园区租售方面，业主需要系统梳理园区核心竞争力，顺应产业升级背景，以营销策划思维找出区别其他产业园区的优势，并不断放大，以入驻企业体验为导向，不断改进服务水平，园区才能长足发展。

总而言之，产业园规划设计是园区建设的龙头，直接决定了园区的发展高度和发展方向，其重要性不言而喻。园区应做到与时俱进，立足长远，着眼未来，才能实现园区建设发展经济效益和社会效益的统一。